作者|张超

贝壳找房IPO的消息越来越密集。

近日，全天候科技从一位PE投资人处独家获悉，贝壳找房今年营收预期100%增长，正寻求美国IPO，计划融资10-20亿美元，目前正处于向潜在基石投资者询价阶段，摩根士丹利是参与其中的投行之一。

不过，上述投资人提到，贝壳找房上一轮融资估值很高，他身边多家PE机构均表示“不会碰这家公司”。

近日有多家媒体报道，贝壳找房已向美国证券交易委员会（SEC）秘密递表，最快将于今年三季度完成IPO，高盛和摩根士丹利担任IPO牵头经办行。

针对上述消息，全天候科技向贝壳找房方面求证，对方不予置评。

今年以来，关于贝壳找房上市的消息持续不断，上市地点也从最开始传出的“香港或者美国”聚焦到“美国”，上市时间则从“今年”缩短至“最快今年三季度”。

只不过，对于IPO，贝壳找房称没有时间表。

一级市场最新估值140亿美元

上线于2018年4月的贝壳找房，一直以来在资本运作方面表现得颇为低调，但融资能力强悍。

公开资料几乎查不到其早期融资情况。贝壳找房首次公开的融资从D轮开始。2019年3月25日，贝壳找房官宣启动D轮融资，并透露已经获得由战略投资方腾讯领投的8亿美元。

贝壳找房融资历史（图片来源：天眼查）

界面新闻获得的一份文件显示，贝壳找房超过12亿美元的D轮融资中，腾讯领投8亿美元，Gaw Capital/基汇投资、高瓴资本、源码投资、碧桂园创投、新天域投资、华兴资本、海峡资本等均是其投资方；本轮融资前，贝壳找房估值95亿美元；融资后估值超100亿美元。

从这个“超豪华”投资阵容就可以看出，贝壳找房彼时获到了资本市场热捧，俨然一副资本宠儿的态势。

还有投资人向PropTech研习社透露，腾讯投资的8亿美元其实在2018年上半年就已经敲定了，腾讯甚至还在微信九宫格为贝壳找房打开了流量入口，可谓是诚意满满。

2020年3月，贝壳找房又确认了D+轮超24亿美元的融资信息，这轮投资方除了腾讯、高瓴资本、红杉资本这些顶级投资者，还有一方非常值得关注——“疯狂赌徒”孙正义执掌的软银。

有媒体报道称，软银在这轮投资金额高达10亿美元，是领投方。全天候科技独家获悉，这轮投后贝壳找房估值已达140亿美元。

根据CB Insights数据发布的截至2019年12月31日《中国独角兽榜单》，这一估值远超威马汽车、商汤科技、旷视科技、网易云音乐等一众明星企业。一时间，贝壳找房风光无两。

前述投资人透露，2020年贝壳找房营业额预期实现100%的增长。

不过，他仍明确表示，“这一单我们肯定不会做”，不仅如此，他提到，自己身边的几家知名PE机构也有类似想法，因为估值太高，很难赚钱。

贝壳找房新故事

2020年是贝壳找房的关键年，外界之所以对其上市消息如此关注，除了其影响力，可能还与一份对赌协议有关。

2016年4月，链家获得B轮融资时就有消息称，链家掌门人、现贝壳找房董事长左晖与投资人签订了对赌协议。

协议大致内容为：承诺（链家）在B轮交割后5年内完成IPO，否则投资人有权按照基本投资价格+8%/年（单利）进行回购。

众所周知，贝壳找房是由链家网升级而来。2019年1月，随着贝壳、德佑、链家三家“链家系”管理团队合并，几方界限变得更为模糊，贝壳找房承担主导角色的趋势渐显。

早在2018年11月，贝壳大中华南区COO张海明明确表示，未来上市主体将是贝壳，而不是链家，链家只是贝壳的一部分。

2019年，链家资本结构发生了一系列变化，原链家投资方股权已经通过协议镜像平移至贝壳找房。

按照时间推算，2021年就是传说中的对赌协议的大限，投资人留给左晖的时间还有不到10个月了。

面对投资机构释放出的估值过高压力，贝壳找房亟需新的故事来论证其价值，重新挽回投资人信心。

贝壳找房最初是为了实现租房中介互联网转型这个目标而诞生，所以其定位是以技术驱动的互联网居住服务平台。

通过将真房管理标准、经纪人评价体系等手段作为信用基础数据，贝壳找房搭建起了经纪平台、租赁平台、新房平台、装修平台等业务平台。

在这些平台之后，还有技术平台、品质平台等为其支撑、赋能。数字化手段被认为是贝壳找房最核心的竞争力。

不过，贝壳找房的出现一度引发了全行业反弹。以58同城旗下房地产交易信息平台安居客为首的“反对派”甚至发起了“全行业真房源誓约大会”，包括我爱我家、中原地产、21世纪不动产、麦田房产等公司创始人均是该行动的拥护者，他们指责贝壳找房“既做运动员、又做裁判员、还做售票员”。

再加上互联网信息高度透明化，这样导致的一个结果是，贝壳找房很难吸引到大企业入驻平台，只能将生意聚焦在门店数量较少的中小企业身上。

想明白了发展路径后，贝壳找房也不再突出强调其互联网租房信息平台的身份，而是全力打造其“连接者”的标签，在大居住市场讲述新故事。

据贝壳找房公布的数据，成立2年，其已进驻全国110个城市，入驻合作新经纪品牌超过250个，连接经纪门店超过4万家，服务超过37万经纪人。2019年，贝壳找房更是为超过2426773名客户提供买房和租房服务。

未来，贝壳找房称还要连接100万服务者，满足3亿家庭买卖、租赁、装修家居、社区服务等需求。

在左晖看来，“贝壳（找房）给产业带来的变化在于，门店开始成为产业链的基础核心和运营轴心。”

随着数字化手段在门店落地，传统门店不再只售卖传统房源信息，而是能够满足消费者和经纪人更多个性化的定制需求。

只是，从目前门店发展的情况看，贝壳找房距离推动行业变革仍有一段距离。

今年4月，左晖透露了一组数据，在全国的房地产经纪门店中，年均GMV5000万的门店处在温饱线，年均GMV1亿的门店为中产线，2019年只有12%的门店达到中产线，四分之一的门店达到温饱线。

所以，贝壳找房针对店东群体推出了三项计划：今年将帮助超过两万家门店超越年5000万GMV，帮助1000家门店规模翻倍；同时，今年将有超过10%的店东和店长能够认证成为中国第一代职业店东和店长。